《民法典》:“两个三分之二”变“两个二分之一”

门槛降了 公共维修资金“要醒了”

来源:太原晚报 2020-06-03 10:19:26


"一平方米需要缴纳90元,这个住宅专项维修资金究竟是干什么用的?"这两天,正在办理房产手续的市民闫先生对需要交存的10620元住宅专项维修资金犯了嘀咕。像闫先生这样犯嘀咕的购房者不在少数,记者了解到,目前全市范围内归集的住宅专项维修资金规模已达五六十亿元。然而,住宅专项维修资金的使用率却不高,大量资金沉睡在银行专有账户中。业内人士介绍,这笔钱的使用难在"两个三分之二",即住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过,就是这个硬指标,把很多小区挡在了门外。

现在,好消息来了,《中华人民共和国民法典》将使用建筑物及其附属设施的维修资金难度进行了降低,只需要经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。也就是说,原来的"两个三分之二"变成了"两个二分之一",沉睡的维修资金即将醒来。

什么是住宅维修资金

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,不得挪作他用。维修资金基本都是在购房时缴纳,专项维修资金标准为:高层(含带电梯的多层)90元每平方米、多层(含别墅)50元每平方米。目前我市的维修资金存量约五六十亿元。

“按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定,住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。供应设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施等。维修资金设专户,并以房屋户门号设分户账。”太原市房屋专项维修资金管理中心郑培军称,“我市的维修资金是从2002年开始归集的,每年10个亿元左右,使用率不算太低,能达到7%到8%。只要符合条件的小区,通过正常程序申请都可以使用。”

房屋维修资金就是房子的养老金,跟着房子走。如果房屋交易,公共维修基金就跟随房屋自动转移。如果房屋拆迁、灭失,房屋分户账中结余的住宅专项维修资金将返还业主。

“两个三分之二”成拦路虎

尽管符合程序就可以使用维修资金,但是采访中,仍有不少市民表示维修资金使用难。究竟难在哪儿?郑培军称,“两个三分之二”是堵住申请通道的关键。按照《太原市物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》的规定,如果小区需要使用维修资金,第一步是物业服务企业可根据维修和更新、改造项目提出使用建议,如果没有物业,由相关业主提出使用建议。第二步是住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。第三步物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。第四步物业或者相关业主持有关材料到房地产主管部门申请列支。之后由房地产主管部门审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅维修资金的通知,银行将所需资金划转到维修单位。

这其中,最难的部分就是“两个三分之二”。“‘两个三分之二’的指标操作起来比较困难:有的业主积极性不高,认为事不关己不愿签字,有的业主不在当地居住,难以书面签字。”福润家园小区的业主陈先生表示,他们使用维修资金维修小区电梯时,当时就卡在“三分之二”上。漪汾街一大型小区的物管人员告诉记者:“如果是几幢楼的小区要收集三分之二业主同意还比较容易,毕竟户数比较少。但如果是大小区,要征得这‘两个三分之二’的同意非常难。”

"两个二分之一"破解难题

如今这两个“三分之二”的难题马上就可以破解,最新通过的《中华人民共和国民法典》中将使用建筑物及其附属设施的维修资金的难度进行了降低,只需要经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。也就是说,业主投票权包括业主户数和面积数,比如一个小区有900户业主,建筑总面积为90000平方米,使用维修资金需要有600户以上业主及60000平方米以上参与表决,参与表决的600人中过半数同意,也就是最低只要有业主300户以上及30000平方米以上就可以了,很明显降低了门槛。

对于公共维修资金使用,《民法典》还增加了一条规定,“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。”此外,按照规定,这笔维修资金属于业主共有,经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造,而且维修资金的筹集、使用情况也应当公布。

对此,省房协相关负责人称,此前的规定要求较高,实践中操作难度较大,给居民的日常生活带来很大的不便。《民法典》将这一事项的表决要求降至面积和人数的“半数”,有利于唤醒公共维修资金,让其真正为民服务。 本报记者 贺娟芳

责编:俞涛


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