首贷政策利好 太原楼市开年渐升温

2023年春节期间，省城多数售楼处曾热衷组织的年货节和购房优惠活动明显减少，活动品类少且宣传力度小。特价房源、传统营销活动推广以近期热销项目为主，多数房企受市场影响，活动力度锐减，春节购房氛围感不足，客户购买力没有往日的“精气神”。克而瑞数据显示，1月全国百强房企实现操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%，较2022年2月的降幅达11.8%。朗润数据显示，2023年春节期间，省城住宅市场成交量比去年同期下降3%。

但是随着利率下调、首付比例降至两成的政策利好政策落地并范围扩大之后，部分以品质赢得人心的楼盘，人气开始缓慢回升，元宵节成交有所提高。业内人士声称，省城楼市成交回暖尚需时日，但眼下首贷利好新政对楼市止跌企稳起到重要作用。

1月省城楼市成交不旺

2023年第3周至4周，省城商品房成交套数同比2022年春节同期下降30%，成交面积同比下降7%，成交金额同比下降9%。山西晚报记者走访发现春节长假第一周，省城不少楼盘开门营业，虽安排工作人员值班，人气却不旺。今年春节期间房企营销表现也较为平淡，仅有少部分楼盘推出优惠活动，市场观望情绪比较浓重。

据了解，今年春节期间房企主要以特价房、以老带新、实物赠送等常规方式为主，折扣力度也不如去年。在春节期间，开发商自身销售预期有所下调，并没有寄希望于像往年一样由“返乡潮”带动“购房潮”，房企推出的“春节不打烊”营销点，仅是维持售楼处基本运营，具有吸引力的让利活动不多。

受春节假期等因素影响，百强房企1月拿地总金额同比下降近三成，不少头部房企尚未启动拿地。业内人士表示，2023年开年，房企销售没有迎来“开门红”，普遍去化压力大，拿地更为谨慎。不过，随着政策端发力，未来房企销售有望逐步企稳，拿地积极性也有望恢复。

2月1日，山西晚报记者来到省城小店区一处售楼部，与销售旺季相比，此时的售楼处略显冷清，仅有一组顾客向置业顾问咨询。置业顾问刘先生告诉山西晚报记者，今年春节来看房子的客户不多，过完年好一些。“多数楼盘在春节期间都会放假安排轮休，长时间的成交不旺，让员工对春节长假的成交业绩不抱过多期望，再加上疫情影响，许多员工无心工作。”刘先生称，有少量客户前来看房，但交纳定金的几乎没有。虽然一线售楼人员多数在休假，但通过线上渠道维护客户，传递售房信息、政策利好，也是必要营销手段。

“去年春节期间我销售了一套房屋，还有同事曾在春节长假期间成交3套新房，成为当时的神话。虽然今年不少同事抱‘鸭蛋’，大家都不气馁，毕竟利好政策刚出台，需要时间。”置业顾问小张说道。建设路一家房产中介的门店，从初一至初七成交4套房屋，去年同期成交5套。门店经理说，虽然数量没上去，但是客流量增多了。春节期间到访的人屈指可数，很多都是之前有意向的客户。今年春节有不少从外地回太原团聚的客户看房，想趁着现在贷款利率低入手。

中铁诺德城售楼处的工作人员介绍说，全员职工从2月1日开始上班，客户量到访量比去年同期要多，但成交数据未出现明显提高。该项目的营销负责人称，三年来的行业整合及疫情影响，客户的看房周期明显拉长，售楼处人气提升，这是一个非常好的信号。

业内人士称，2023年1月住建部提出因城施策、精准施策，下调首套房的首付比例和利率，提振市场信心。但对于省城太原这样的弱二线城市来说，市场并没有立即出现积极反应。单从数据看，1月太原市土地市场供应4宗，暂无成交，房企持续观望态度；春节返乡置业动力不足，商品房供求量同环比成双下滑，成交均价略有小涨；太原市仅万柏林区有新增供应，主要为太原诺德逸宸云著和太原华侨城天鹅堡推货，供应量居于首位。随着太原首房首贷利率下调，政策进一步落地，刚性住房需求或将得到有效释放。

元宵节期间成交有所升温

“你好，我现在过去接您。”“这个房子东户和西户都可以，没有挡堵。”“现在首付只需要两成，您可以考虑年前看过的那个楼盘。”……2月5日，正值元宵佳节，太原合和致远房地产公司里一派忙碌的景象。销售人员个个精神十足，有电话联系的，有线上跟进的，有外出带客看房的……“好久没有这么忙碌了，让人欣慰。”太原合和致远房地产公司曹经理说，有人气就有成交希望，营销经纪人干得有动力。

山西晚报记者通过多方了解到，首付、利率双降的消息通过全城房产经纪人、置业顾问在在春节长假过后快速传递，全城商品房成交出现缓慢升温的状态。元宵节通过贝壳、我爱我家和合和中介两天成交了约350套新房。

“人气和成交有明显上升，政策的利好效应正在慢慢落地。”曹经理说，元宵节基本所有员工都在岗，大家都想抓住这业绩拉开的关键时间点，而此业绩远不及2018、2019年旺市同期，但是比2022年同期“火爆”。

我爱我家的经纪人说，元宵节期间的看房客户和成交客户多了起来。“客户明显多了，一次性纸杯都用得多了。很多都是我们的老客户，所以我们宁愿自己挣得少点，也会为客户争取到最合适的价格。”我爱我家经纪人王先生一边说一边在微信回复着客户的信息。据了解，该门店最多的时候有7名员工，现在只留下4名员工。王先生说自己坚信今年的楼市会比去年要好，眼下时候未到。“我这两天谈着两单，问题不大。比去年好，我的业绩预计会翻倍的。”王先生高兴地说道。

市民乔女士刚通过中介卖了老房子，她想拿上钱再买套新房，她认为现阶段确实是下手的好时机。“我有一套老房子，已经挂了半年，基本无人问津，但是近期的看房电话又多起来。眼下是买房利率成本最低的时期，我想着赶紧出售了老房子换新房。如果售楼处意向客户增多，房价就会走涨，所以抓紧时间卖了旧房买新房。可能其它人也是这样想的，这几天中介市场活跃，置业顾问挺忙，办业务得提前预约。”乔女士和山西晚报记者介绍说。

已经交了2万元意向金的购房者郭晋先生，他是返乡置业者的一员。他说对政策更敏感的一线城市，楼市年后出现成交回暖，感觉太原市的楼价已探底，身边的业内朋友均认为现在购房不会亏。

“父母现在住得是老旧小区，没有电梯。我想尽快给父母选套好房，准备付首付。”郭先生说道。

三居、改善性需求持续增长

在刚性需求和改善型需求中，省城楼市将“改善”放在了更为重要的位置，房企的供应产品以改善为主。

数据显示：省城在售楼盘有280个，一居室的只有35个楼盘，两居室的有110个楼盘，三居室的有170个楼盘，四居室的有108个楼盘，五居室的有25个楼盘，五居室以上的有5个楼盘。从数据不难看出，省城楼市供应产品以三居房为主。各楼盘之所以大推三居房，主要是购房者的家庭人口结构、经济条件比10年前有了明显变化。“二孩家庭增多，同时经济条件比70、80更好的90后渐渐成为购房主力，购房者对三房需求量大，对功能、布局、采光要求高，所以众多楼盘的主打户型均为三居房。三居房也是楼盘在市场上的竞争点。”案场经理李海盛告诉记者。

山西晚报记者在该楼盘中发现，共有5栋楼的小区，只有一栋楼为两居室，其他均为两居以上户型。从户型设计上，三居房的精致度不断提升。“以前的次卧空间独立性不强，现在不少三居房的每个房间独立性更强，配有卫生间，同时会将公卫洗漱空间与洗衣房、厕所功能区别开。以往两孩家庭会将同性别孩子安排在同一卧室，现在多数家庭会给每个孩子安排独立房间，所以二孩家庭对三居房的需求非常大。”李海盛说道。数据显示，2023年1月主力成交面积段集中在100-140平方米，主力成交单价段为8000-10000元/平方米。

每年春节，省城各楼盘均会把“返乡置业”包装成营销点。但据业内人士反应，在太原买房的异地人士，多为家中父母尚在、经济条件尚可的太原籍中年人士，把太原当作终级置业目的地的异地人并不多。“高精尖人才，一般公司会解决居住问题，此类人才的就业流动性较大，事业未安定之前，大概率不会在太原购房。如果是外地来太原打工的普通劳动者，经济实力欠佳，买不起太原的房子。”业内人士说道，楼市保持旺盛成交力的城市多为人口吸附力较大的一线城市，对于宽松购房政策反应快，对于限制性政策反应慢；而太原这样的弱二线城市，对宽松购房政策反应慢，对限制性政策反应快。吸引人才落户的购房补贴政策需要政府强力推进落实。

业内人士判断，省城楼市上半年年的走势为量价趋稳，但投资方面的需求可能会继续下滑。如果市场向好，那么下半年及明年的销售面积会有明显增长，但如果市场成交一般，销售面积还可能回落，但交易量会有提升，房价方面不会有大幅波动。其实从当前楼市行情来看，省城楼市回暖是肯定的，但很难像过去一样，出现明显且快速反弹。推动促进省城楼市健康运行的因素更为复杂，购房者的需求更加明确，需求端对无法明确落地的附加值重视度减弱。房地产躺赢的时代已经结束，目前全行业供需两端处于信心修复期。